东莞二手房中介身陷迷局 二手房税费有点高

　　6月15日晚上8点30分，东泰花园东的马路边有一家地产中介公司在开例会。一个老总模样的人，在日光灯下，呵斥面无表情的员工，氛围凝重，紧张。

　　“都半个月了，一个单都没开出去，你们天天都在做什么？”语气严厉，鸦雀无声。“房源是中介的生存之本，你们天天都在干什么？手上没有优质房源，自然没有客户来……”

　　近几个月，受一手楼寒流的直接影响，各中介门面出现“门前冷落车马稀”的境况。这与去年此时，疯子踩油门式的抢购、抢推形成太大的落差。今年3月以来，放盘的多，收货的少，不少中介经纪人对此深感危机，多数看空市场前景，频频跳槽换工作。以致出现了中介公司一边忙着关张，一边忙着招人的现象。

　　中介公司的门面向来集中，往往围绕几个成熟小区，依靠一条商业街。街上能看到几乎东莞所有知名中介公司的分店。现如今，不管是到东泰花园东，还是到南城宏图路去看一看，每家的店面上都张贴着巨大的招聘海报。人才，似乎成了各中介公司最大的缺口。E屋不动产的老板杨俏有点无奈，多少带点惋惜地说，他们辞职后，大多又回到工厂去了。毕竟工厂比这行稳定。要不就转做保险行业，因为都是销售，技巧相通。只不过，销售这行尤其需要耐心，只看眼前利益的话，就是转行了，也难以为继。

　　种种迹像表明，房地产三级市场暂时落入进退维谷的两难境地。这个时候，在交易惨淡局面下，要占领市场扩张门面得有雄厚的资金支持。关张的话，又容易影响公司健康发展的形象，意味着从某一片区的退出。进也不是，退也不是。

　　大多数中介公司，在大趋势下也无计可施。在这个中场休息期间，招兵买马，整顿内务。但对后市的看好，东莞各大中介公司几乎众口一词。以今年4月美联物业进驻东莞为例，我们可以看出，东莞的三级市场，似乎是一头正在发育的仔猪，还没到宰杀的时候。因为，已是香港上市公司的美联物业，也看中了东莞市场，要来分一杯羹。这种扩张，一定是通过了大量的市场调查、摸底，确定有肉吃了，才会发出占领信号。美联物业断不会贸然行事，拿自己的股价开玩笑。

　　一级市场还有新货

　　对于三级市场来说，东莞一手新房不断以低价入市，吸引买房人眼球的同时，也给二手房带来不少压力。但业内对此做出的分析，代表各自坚守的立场。

　　E屋不动产的杨俏分析，一手新房入市，虽然不是全面地影响三级市场，但在价格区间上，购房者也会有自己的比较。一个很明显的例子，景湖春晓（查看地图）的新货卖6000多元，格林小城（查看地图）的二手也卖6000多元，那么这两个楼盘在同一区位的，价格又如此相近；对于消费者来说，就太有可比性了，在二手不比一手房便宜的情况下，各种税费又较高，消费者还是会优先考虑一手新房。而且，东莞的新货量仍然不小。

　　前两年，三级市场上放出的中高档房比较多，这些房是直接受一手房降价影响的。所以，公司业务调整以均价为4000元以下或4000元左右的二手房为主。例如，地段在花园新村（查看地图）的二手房，集中在均价4000元以下，还是能吸引较多以自住为主的消费者。二手房与一手房的差价在1000元左右，是正常的。对于消费者来说，只要高一点，都会有很大的反应，这其实是心理上的影响。

　　合富置业专业人士指出：目前，东莞的楼市处在逐步复苏的态势，市场交投回归理性。首次置业者和换房客成为目前二手楼市的成交主力。从目前东莞市场发展状况来看，一手楼的产品价格使得其主要面向中高收入的群体和换房人士，而二手市场众多中价盘源为广大中等收入的首次置业者提供了丰富的盘源选择，一、二手的价格差异使得两者目标群体不同，让两者成为互补效应。

　　二手房东莞分公司运营总监夏承军，也谈到房地产一级市场对三级市场的影响。他认为，虽然二手房在一手房不断探底的情况下,价格优势逐渐消失；但东莞部分一手降价后价格已接近底线，降价已显乏力，直逼二手房的势头已有所减弱。二手房的刚性需求依然存在。而且二手房以其地理位置、交通及各方面配套设施等的优势仍能获得不少购房自住客户的青睐。东莞部分有实力的二手房业主，购买二手房做长线投资的业主，对一手降价的反应不大，二手房价虽有部分松动的现象，但还不至于出现一触即发的连锁反应，部分二手房价格依然坚挺。

　　二手房税费有点高

　　东莞二手房的税费比深圳的高很多。总部位于深圳的星彦地产不进入东莞的三级市场，也有很大一部分原因在于此。

　　有一位李先生就对二手房的税费问题费解：现在买个二手房,光房价不说,还要付营业税,过户费,中介费等等，多项数不清的杂费加起来都要10万左右了,根据房价不等,10几万也多了,这么贵的价加起来与买一手新房没多大区别了!

　　东莞比深圳税费还要贵。买个二房的，税费就要10万左右,三房的就超10万了!没满五年的房营业税就要6%,中介费,契税,印花税,按揭费,电视广告等等，好像加起来就要16%!你说这贵不贵？买个新房以前20%就可住进来了,现在交个税就要这么多!还让人怎么过啊?

　　李先生的抱怨倒是代表了很多游离于一、二手房之间消费者的心声。在一手房与二手房之间有人算了一笔账。

　　购买一手房：契税是1.5%、公共维修基金是2%、贷款、过户、律师、办证等相关费用约为0.5% 。相关费用合计：1.5%+2%+0.5%≈4%

　　购买二手房：契税是1.5%、营业税是5.5%、一般中介公司平均代理费2.5%、贷款、过户、律师、办证等相关费用约为0.5%、个税：若原房价为5000元/平方米，现价为8000元/平方米，出售时差价3000元征收20%个税，即600元征收个税。相当征收总房价款的约8%。相关费用合计：1.5%+5.5%+2.5%+0.5%+8%≈18%

　　以购买100万元房屋为例：若购买100万的新房，购房者需额外支付4万元作为税费支出；但若购买100万的二手房，则购房者需额外支付18万元作为税费支出。

　　最近，二手楼市成交持续低迷，市场越来越有利于买方的情况下，业主愿意分摊税费的情况明显增多了，甚至有业主愿意跟买家达成各付各税的协议。

　　在今年2月底3月初，部分楼盘降价促销时，部分业主心理价格底线已经有所松动，但大多仍在观望，并不愿意马上降价，心里一时还接受不了楼价落差。但到了3月中下旬，不少一手新盘开盘，售价多为5000元左右，很多业主也就开始接受现实。不少业主纷纷主动调整放盘价，十分着急出手的，二手房议价空间也能大一些。

　　占领与撤退的哲学

　　不停地有分行关张，也不停地有新店进场。这进进出出倒是比市场上的交易热闹多了。

　　深圳三级市场闹“严打”，多家银行叫停二手房贷款，导致二手房交易低迷，不少中介店难以支撑。

　　据了解，目前深圳多家银行已叫停了二手房贷款，其他没有叫停的，也已“加强了贷款用途审查、还款能力审查和严格评估环节等，不同程度提高房贷的准入门槛”，而且也不排除随时叫停这种可能。

　　银行不跟二手房玩了，无疑给深圳三级市场带来沉重打击。于是越来越多的深派地产中介开始瞄上东莞的三级市场，纷纷以开分行的行动，来抢占市场占有率。比如创辉租售、世华地产和美联物业等等。

　　众所周知，在东莞投资一手楼的深圳投资客占很大的比例。深圳中介对深圳投资客的心理自然会更加了解，深圳投资客也更加容易接受深派中介的服务。东莞房地产经过近几年的快速发展，住宅开发面积大大增加，市场住宅存量大增，空置率也是高居不下，二手房中介也看好了那一户户窗户紧闭，黑灯瞎火的楼栋。

　　东莞本地中介也有出现频繁分店撤离的现象，其主要原因还是成本太大，在没有交易达成的情况下，店租、人力的工资支付，水电支出都是不得不考虑的因素。在管理方面，东莞也不如深圳来的公司规范，管理不到位，也更容易加剧人才的流失。

　　这两年，大批深圳投资客在东莞置业，深圳客在东莞置业，基本都是投资，这决定了深圳投资客收楼之后面临着要么将物业出租，要么出售；而无论是出租还是出售，都离不开中介。同比之下，深圳中介无疑具有更多的优势，如同深圳代理商在客源方面具有独特优势一样。

　　比如，深圳创辉租售集团东莞分部在东莞一天曾开50家店铺；深圳世华地产入莞不到1个月，就开20店铺。这种店面的捕排怕是在东莞本地是很难见到的。在这样的压力之下，莞派的中介企业如果不能坚守阵地的话，则很容易从暂时的撤离市场，变成彻底从三级市场上消失。东莞的地产中介，必须增强自身的学习能力，才有可能在专家们预测的东莞三级市场格局之变中，保留自己的“一亩三分地”。 

　　房源上网节源开流

　　合富、E屋不动产、满堂红等中介公司均在网上设立网站，把房源信息、经纪人电话公布出来，想要买房的人可以先在网上筛选一遍。虽然还做不到有的放矢，但至少做到心中有数吧。其实借力网络，这还是个不错的办法，最重要的是做到了节源开流，起码有一些地方的店铺租金可以省下来了。

　　夏承军对此颇有发言权，搜房的二手房业务目前在业内被普遍认可。夏承军说：“从东莞搜房网在使用搜房帮客户的反馈情况来看，通过网络查看房源进而联系中介的网民群是事实存在而且是有相当规模的。他们以白领阶层为主。”

　　“网络的信息承载量是很大的，网民可以通过网络找到不同类型的房源，通过对比找到适合自己的房源，进而联系发布者（个人或中介）。对网民来说，网络这个平台可以给他们提供海量的信息和可视的渠道。对中介来说，通过网络联系他们的网民的目的性比较强，属于比较实在的客户。”

　　合富置业的房地产交易服务平台“房王”已建立全面直接的房地产交易服务平台，将二手房买卖通过网站表现形式和网络行为落实到实处，实地观察再加上网络系统双管齐下，市民可以在线详细登记区域地段、物业类型、户型、面积、价格、楼龄、配套设施、物业图片、电子地图等的物业信息，通过后台数据库的集中处理，为促成交易实现高度资源共享，成交更快捷；而快速搜索功能，能够通过市民自己所设置的区域、户型、价格、关键字等个性化的条件，以最快速度筛选出相符的二手房源，对于各位要求“快、靓、正”的人士来讲绝对是最佳选择。

　　合富置业专家认为，在讲求高效、快捷的信息化时代，要赶得上时代的发展，赢得先机，就必须要懂得充分利用各种高效资源，整合各种优势资源，强势出击。网络已经打破传统的生活模式，成为现代社会资源共享的最优途径。短期来看政府提高的是出租屋的房屋租金，即出租屋租住成本，对中介的租赁没有影响。政府的目的是想“转移低素质劳动力”，优化人口结构。对租赁市场里的租房和对象人群是不一样的。

　　东莞的企业转型，点燃了杨俏对自己公司在租赁业务的期望。企业升级，将会带动租赁业务的上升，刚来东莞上班的白领们，第一件事就是找个住的地方。这样，很多小区都将成为首选。小区安全、配套设施也齐全，生活方便是白领最看重的。

　　在二手房交易不景气的状况下，也有经纪人劝说放盘的客户，考虑以出租的方式获得投资收益。

　　以中信·新天地和石竹新花园（查看地图）为例，2008年春节过后，这两个成熟小区的租金普遍上涨。单身公寓没有1000元/月租金是不行的。一房一厅的涨到1500/月。不怕你嫌贵，就怕你今天犹豫不决，明天再来就没了。最直接的原因是附近的报业大厦来了一大批新员工，大家纷纷在找房子，离单位最近的，首选就是中信·新天地了，几个人合租的会考虑石竹新花园；后来的，在这两个小区很难找到合适的房了，就连七宝一居（查看地图）也不嫌弃了。一切都以方便快捷为主。

　　南城几年内建立众多的写字楼，自然成为地产中介看好租赁市场的理由。而这方面，中介公司显然是服务为王。不怕苦，不怕累的经纪人诚心诚意地帮助租房人，是很重要的。刚到一个新的城市，茫然，陌生很容易让这些白领们产生不安全的感觉。这个时候，得到一个人的帮助，心里自然会非常感激，对给予帮助者的好感会大大提高。

　　帮忙搬家，帮忙指个路，这些看起来微小且又不是经纪人分内的事情，却最能让人在陌生的城市里增添温暖的感觉。那么，下次要换房，要租房，自然还会找到原来的那位经纪人。这样一来二往，不愁没有好人缘。

　　所以，在杨俏的理解中，三级市场做服务的概念，显然是抓住了租赁市场的根本。交易中，例如，帮点力所能及的小忙，就是这单中介生意的附加值。 

　　在平淡中伺机突围

　　在深派中介不断入侵，市场交易持续低迷之下，二手房中介公司无不在共同思考一个问题：东莞中介市场何时突围，如何突围？

　　中场休息。守稳为先，伺机出动。这是目前东莞二手房中介公司普遍的状态。在空白期，修整内务，调整员工精神，以培养经纪人对后市的信心。

　　杨俏说看好奥运会结束两个月以后的三级市场。他的理由是，中国是唯一的政府可以干预市场经济的国家。政府肯定不会让经济过热，虽然大家都以奥运会为由，认为奥运之前楼市、股市都不会跌，就一个劲儿地往里冲。但现在看来，政府已经出手了，抑制奥运会之前过热的经济势头。当然与今天不断的天灾也有一定关系，也受到国际上的一些影响，比如越南经济危机，美国次级贷等因素影响。奥运会过后，随着消费的转移，政府有可能会出台一些利好经济的政策。不会一直打压下去，有所抑制，就会有所扶持。

　　合富置业东莞分公司副总经理廖志坚先生指出，二手房中介公司要走长期发展之路，首先分行的分布要更趋合理，其次要优化销售人员结构，提高服务质量赢得客户、业主的信赖，规范前线人员的操作手法，提升整体业务质量。“中介公司根据消费者的购买力水平和其对低价楼盘的区位、价格、朝向等需求，为客户提供更多的楼盘资讯和选择，并且会根据客户需求和实际状况给一定的专业建议。”合富置业专业人士表示，在激烈中介市场竞争中，唯有先进的理念、强大的实力、精英的人才以及星级的服务，才能在激烈的房地产二手市场竞争中脱颖而出，获得业界及广大客户的肯定与信赖，这是促进成交的有力保障。

　　夏承军认为：东莞二手楼市是一个非常严峻的市场，因为它各个方面都还不是很成熟。在东莞二手楼市，是不是每个有份参与竞争的中介都是以维护行业为出发点而经营的呢？他说，目前中介最重要的是规范自身，并以规范整个市场作为出发点来经营。在行业内营造一个好的氛围，树立行业标杆。“最重要的是以信取民。以服务赢取市场”。